Die Bauverfahren im Überblick

Bauantrag © Denis Junker / fotolia.de
Wer ein Gebäude errichten, ändern oder einer anderen Nutzung zuführen möchte, sollte sich mit einer Archi­tek­tin oder einem Archi­tek­ten in Verbin­dung setzen. Auch der Fachbereich Baurecht berät Sie gerne, inwiefern die Planungen reali­­sier­­bar sind.





Die Bauvor­­an­frage bietet die Möglich­keit, einzelne Fragen rechts­­ver­­­bin­d­­lich abzuklären. Dies kann sinnvoll sein, wenn Ausnahmen und Befrei­­un­­gen von einem Bebau­ungs­­­plan erfor­­der­­lich werden oder ein Vorhaben sich in die Eigenart der Umgebung einfügen muss (§ 34 BauGB).

Vor dem Kauf eines Baugrund­stücks sollte geklärt werden, ob die eigenen Vorstel­­lun­­gen auf diesem Grund­stück überhaupt verwirk­­licht werden können. Hierzu ist die Bauvor­­an­frage ein geeignetes Mittel.

Sehr wichtig ist, dass der zu klärende Sachver­­halt konkret benannt wird. Das bedeutet, dass durch den Vorbe­­scheid nur über einzelne Fragen entschie­­den wird, eine umfassende Prüfung findet erst im Bauge­­neh­­mi­­gungs­­­ver­­fah­ren statt.Dies hat für Sie den Vorteil, dass Fragen verbin­d­­lich abgeklärt werden können, ohne in die kosten­in­ten­­si­ve Detail­­pla­­nung einzu­s­tei­­gen.

Die Bauvor­­an­frage gilt 3 Jahre und bietet eine verläss­li­che Rechts­­grun­d­lage mit Bindungs­­wir­­kung seitens der Nachbar­­schaft und der Baurechts­­be­hörde.
Für eine Reihe von untergeordneten Baumaßnahmen benötigen Sie weder ein Baugenehmigungsverfahren, vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren noch ein Kenntnisgabeverfahren.

Verfahrensfrei heißt dabei lediglich, dass ein behördliches Prüfverfahren nicht beantragt werden muss.

Die baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften sind aber auch bei verfahrensfreien Maßnahmen eigenverantwortlich zu beachten.
Dies gilt z. B. für die Festsetzungen des Bebauungsplanes, die Einhaltung der Abstandsflächen nach der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO), die Maßnahmen der Standsicherheit, Bauverbote aus wasserrechtlichen, naturschutzrechtlichen, denkmalschutzrechtlichen, straßen- bzw. straßenverkehrsrechtlichen Regelungen oder anderen Rechtsgebieten.

Verfahrensfreiheit bedeutet daher nicht, dass das Vorhaben in jedem Fall zulässig ist.

Unser Tipp:
Lassen Sie sich von Ihrem Kreisbaumeister/in vorab beraten
Ein Baugenehmigungsverfahren leiten Sie grundsätzlich mit der Einreichung des Bauantrags bei der Gemeinde ein. Ist die Gemeinde nicht selbst Genehmigungsbehörde, leitet sie den Antrag unverzüglich an diese weiter. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens prüft die Baurechtsbehörde, ob dem Bauvorhaben keine von ihr zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen (§ 58 Abs. 1 LBO). Steht nach Durchführung des Genehmigungsverfahrens fest, dass das Vorhaben bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zulässig ist, wird die Baugenehmigung erteilt.

Mit dem Bau kann jedoch erst begonnen werden, wenn die Bauge­­neh­­mi­­gung erteilt wurde, die darin enthal­te­­nen Auflagen erfüllt sind und der Baufrei­­­ga­­be­­schein (Roter Punkt) vorliegt.

Der Baube­­scheid erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit der Ausführung begonnen wird. Eine Verlän­ge­rung kann schrift­­lich beantragt werden.

Beachten Sie hierbei bitte, dass der Errichtung nach § 2 Abs. 13 LBO das Herstellen, Aufstellen, Anbringen, Einbauen, Einrichten, Instandhalten, das Ändern und die Nutzungsänderung, dem Abbruch das Beseitigen gleichsteht. Das heißt: Auch für diese gleichgestellten Tätigkeiten gilt der Grundsatz der Genehmigungsbedürftigkeit. Instandsetzungsarbeiten sind allerdings nach § 50 Abs. 4 LBO generell verfahrensfrei und dürfen ohne Genehmigung durchgeführt werden.

Einvernehmen der Gemeinde
Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Dabei beurteilt die Gemeinde, ob das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist. Andere z. B. bauordnungsrechtliche Erwägungen werden hierbei nicht berücksichtigt. Das Einvernehmen darf nicht an Bedingungen geknüpft werden.
Die bedeutendste Beteiligungsform stellt das Einvernehmen gemäß § 36 BauGB dar, wenn von den Festsetzungen des Bebauungsplans abgewichen werden soll oder ein Vorhaben auf einem Grundstück errichtet werden soll, das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt.
Vom Baugenehmigungsverfahren unterscheidet sich das vereinfache Verfahren durch eine erhebliche Reduktion der durch die Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Verantwortung für die Einhaltung der restlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt im vereinfachten Verfahren beim Bauherrn bzw. bei seinem Architekten. Sollte sich nach Errichtung herausstellen, dass entsprechende Vorschriften verletzt wurde, kann dies teuer werden. Im schlimmsten Fall müssen Sie Ihr Bauvorhaben nachträglich baulich verändern.

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren können Sie nur wählen, wenn Sie eines der folgenden Gebäude errichten wollen:

Wohngebäude,
sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 ausgenommen Gaststätten,
sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind,
Nebengebäude und Nebenanlagen zu den oben genannten Bauvorhaben.

Beachten Sie hierbei bitte, dass der Errichtung nach § 2 Abs. 12 LBO das Herstellen, Aufstellen, Anbringen, Einbauen, Einrichten, Instandhalten, das Ändern und die Nutzungsänderung, dem Abbruch das Beseitigen gleichsteht. Das heißt: Auch für diese gleichgestellten Tätigkeiten gilt der Grundsatz der Genehmigungsbedürftigkeit.

Der Prüfkatalog umfasst
die Übereinstimmung mit Vorschriften nach den §§ 29 bis 38 BauGB,
die Übereinstimmung mit den §§ 5 bis 7 Lbo (Abstände zu Nachbarn),
andere öffentlich-rechtliche Vorschriften,
soweit in diesen Anforderungen an eine Baugenehmigung gestellt werden
oder
soweit es sich um Vorhaben im Außenbereich handelt, im Umfang des § 58 Abs. 1 Satz 2.

Ihre einmal erteilte Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit der Ausführung des Vorhabens begonnen oder die Ausführung für länger als ein Jahr unterbrochen wurde.
Vom Baugenehmigungsverfahren unterscheidet sich das Kenntnisgabeverfahren nicht nur durch den Wegfall einer förmlichen behördlichen Entscheidung (Baugenehmigung), sondern auch durch den Verzicht auf eine vorherige (präventive) Kontrolle (§ 51 Abs. 2 LBO).

Kennt­­nis­­ga­­be­pflich­tige Vorhaben müssen, ebenso wie geneh­­mi­­gungs­­pflich­tige Vorhaben, den öffentlich-recht­­li­chen Vorschrif­ten entspre­chen. Die Baurechts­­be­hörde führt keine inhal­t­­li­che Prüfung durch. Die Verantwortung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt im Kenntnisgabeverfahren beim Bauherrn bzw. bei seinem Architekten.

Sofern Abwei­chun­­gen, Ausnahmen und Befrei­­un­­gen notwendig sind, ist das Baugenehmigungsverfahren zwingend durchzuführen. Sollte sich nach Errichtung herausstellen, dass entsprechende Vorschriften verletzt wurde, kann dies teuer werden. Im schlimmsten Fall müssen Sie Ihr Bauvorhaben nachträglich baulich verändern.

Rechts­­si­cher­heit wird nur mit einer Bauge­­neh­­mi­­gung erreicht, da diese einen Verwal­tungs­­akt darstellt, der bestands­kräf­tig wird. Nicht vergessen werden darf, dass beim Kennt­­nis­­ga­­be­­ver­­fah­ren der Nachbar­­schaft der Weg vor die Gerichte ohne zeitliche Begrenzung offen bleibt.

Das Kenntnisgabeverfahren können Sie nur wählen, wenn
Ihr Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans oder aber im Geltungsbereich eines Vorhaben- und Erschließungsplans (§ 51 Abs. 2 Nr. 1 LBO) liegt
und nur für folgende Bauvorhaben (§ 51 Abs. 1 LBO):

Wohngebäude,
sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 ausgenommen Gaststätten,
sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind,
Nebengebäude und Nebenanlagen zu den oben genannten Bauvorhaben.Ihr Vorhaben muss zudem außerhalb des Geltungsbereichs einer Veränderungssperre im Sinne des § 14 Baugesetzbuch (BauGB) liegen (§ 51 Absatz 2 Nr. 2 LBO).

Beim Abbruch von Anlagen und Einrichtungen können Sie das Kenntnisgabeverfahren durchführen, soweit der Abbruch nicht bereits nach § 50 Absatz 3 LBO verfahrensfrei ist. Beim Abbruch steht Ihnen ebenfalls das oben genannte Wahlrecht zwischen Baugenehmigungsverfahren und Kenntnisgabeverfahren zu.

Ihre Ansprechpartner

Herr
Thomas Rauter
Kreisbaumeister, zuständig: Binzen, Häg-Ehrsberg, Hasel, Hausen, Kandern, Steinen, Rümmingen, Wittlingen, Zell im Wiesental, Aitern, Böllen, Efringen-Kirchen, Fischingen, Fröhnd, Grenzach-Wyhlen, Schallbach, Schönau, Schönenberg, Tunau, Utzenfeld
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